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GAGFAH-Aktie: Instandhaltungskosten in den letzten Quartalen um 40% erhöht
27.06.2012
Warburg Research
Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) von "buy" auf "hold" herab.
Seit der Beilegung der Streitigkeiten mit der Stadt Dresden Anfang März habe sich die GAGFAH-Aktie fast verdoppelt. Da das Kursziel der Analysten mittlerweile erreicht worden sei, würden sie die Aktie auf "halten" herabstufen.
In den kommenden Monaten seien die CMBS-Refinanzierung und der potenzielle WOBA-Verkauf wichtige Themen für das Unternehmen. Angesichts der Rechtsstreitigkeiten, die bis März angehalten hätten, sollte GAGFAH deutlich mehr Fortschritte bei der EUR 2,2 Mrd. GAGFAH-CMBS-Anleihe (fällig im August 2013) gemacht haben als bei der EUR 1,1 Mrd. WOBA-CMBS-Anleihe (fällig im Mai 2013).
WOBA betreffend sei ein Verkauf vor 2013 nach Ansicht der Analysten unwahrscheinlich, um negative Auswirkungen einer Vorfälligkeitsentschädigung zu begrenzen. Für einen Portfoliokäufer sei es attraktiver, eine eigene Finanzierung für WOBA zu nutzen, da seine wahrscheinlich bessere Bilanzqualität zu besseren Konditionen führen sollte. Durch den relativ niedrigen LTV von nur 59% bei WOBA (pfandbrieffähig) und die recht homogene CMBS-Investorenstruktur sei eine Refinanzierung zu günstigen Konditionen (ca. 4%) wahrscheinlich.
Im Hinblick auf die jüngste BauBeCon-Transaktion zu einem Mietmultiplikator von nur 13 würden die Analysten an einem WOBA-Verkauf über Buchwert zweifeln (aktuelle Bewertung ca. 14x Nettomiete auf Basis Istmiete). Dennoch würde auch ein Verkauf leicht unter Buchwert aus Sicht des Unternehmens aufgrund der impliziten Portfoliobewertung von ca. 12,5x Sinn machen. Der Kapitalzufluss von ca. EUR 400 Mio. würde GAGFAHs finanzielle Position stärken und weitere NAV-steigernde Aktienrückkäufe ermöglichen.
Bei der GAGFAH-CMBS-Anleihe werde angesichts des ca. um fünf Prozentpunkte höheren LTV ein etwas höherer Zinssatz (4 bis 4,5%) geschätzt. Bisher würden die Analysten bei ihrer mittelfristigen durchschnittlichen Zinskostenannahme von 4,5% bleiben. Obwohl GAGFAH seine Instandhaltungskosten in den letzten Quartalen um 40% erhöht habe (Guidance EUR 8 bis 10,- pro Quadratmeter p.a.), könnten die Banken Instandhaltungsauflagen am oberen Ende von GAGFAHs Zielkorridor fordern, was den FFO reduzieren würde.
Da das durchschnittliche Instandhaltungsniveau der börsennotierten Immobiliengesellschaften ca. EUR 10 pro Quadratmeter betrage, würden die Analysten keine darüber liegenden Instandhaltungsauflagen erwarten. Die oben erwähnten wichtigen Ereignisse sollten kaum positives Momentum für die Aktie erzeugen, so lange GAGFAHs zukünftiger durchschnittlicher Zinssatz nicht nennenswert unter 4,5% liege und WOBA bei 13,5 bis 14x Nettomiete verkauft werde.
Durch das begrenzte Kurspotenzial und die fehlenden Treiber lautet das neue Rating für die GAGFAH-Aktie "halten" (alt: "kaufen") mit einem Kursziel von EUR 7,50, so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 27.06.2012) (27.06.2012/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen handeln regelmäßig in Aktien des analysierten Unternehmens. Weitere möglichen Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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